Gli interessi passivi del mutuo per la prima casa, cioè l’abitazione principale, si possono detrarre nella dichiarazione dei redditi: lo sconto è del 19% su un massimo di 4.000 € di interessi all’anno, cioè fino a 760 € di IRPEF in meno. Vale per il mutuo ipotecario acceso per comprare l’abitazione in cui vivi, a patto di rispettare alcune scadenze e di pagare le rate in modo tracciabile. Ecco chi può detrarli, quanto recuperi, cosa succede con un mutuo cointestato o surrogato e come indicarli nel 730.

Come funziona la detrazione degli interessi del mutuo

Chi paga un mutuo ipotecario per l’acquisto dell’abitazione principale può sottrarre dall’imposta lorda il 19% degli interessi passivi pagati nell’anno, insieme agli oneri accessori e alle eventuali quote di rivalutazione legate all’indicizzazione. Il calcolo si fa su un importo massimo di 4.000 € di interessi: oltre questa soglia la parte in più non dà alcuno sconto.

Conta il criterio di cassa: si detraggono gli interessi effettivamente pagati nell’anno, a prescindere da quando scadeva la rata. Nella dichiarazione presentata nel 2026, quindi, entrano gli interessi pagati nel corso del 2025.

Si parla di detrazione, non di deduzione: lo sconto riduce direttamente l’IRPEF che devi pagare, non il reddito su cui si calcola. Per questo interessa soprattutto chi ha un’imposta da pagare, come i lavoratori dipendenti e i pensionati. Se vuoi capire come si combina con le altre riduzioni in busta paga, leggi la guida alle detrazioni per lavoro dipendente.

Chi può detrarre gli interessi: i requisiti

Per i mutui stipulati dal 2001 in poi, la detrazione spetta se sono rispettate insieme queste condizioni:

• il mutuo è ipotecario ed è stato acceso per comprare la casa (o un’ulteriore quota della casa) da adibire ad abitazione principale;
• l’acquisto è avvenuto nell’anno prima o nell’anno dopo la firma del mutuo: puoi comprare e poi stipulare il mutuo entro un anno, o viceversa;
• la casa diventa abitazione principale entro un anno dall’acquisto;
• sei allo stesso tempo intestatario del mutuo e proprietario (o nudo proprietario) dell’immobile.

Per abitazione principale si intende quella in cui vivi abitualmente tu o in cui vive un tuo familiare: la detrazione spetta anche se nella casa abita il coniuge, un parente entro il terzo grado o un affine entro il secondo grado. Nel caso di separazione, il coniuge separato è considerato un familiare fino al divorzio; dopo il divorzio la detrazione resta solo se nella casa vivono altri familiari, per esempio i figli.

Ci sono anche dei casi esclusi. La detrazione non spetta all’usufruttuario, perché non è proprietario, e non spetta per una casa che si trova all’estero. Non si possono detrarre nemmeno gli interessi di un mutuo acceso da solo per comprare una pertinenza (box, cantina, soffitta), né quelli di prestiti che non sono mutui, come le aperture di credito o la cessione del quinto dello stipendio. Per la seconda casa la detrazione non spetta, salvo i vecchi mutui ipotecari stipulati prima del 1993 per comprare altri immobili, per i quali il limite è di 2.065,83 € di interessi per ogni intestatario.

La detrazione dura finché la casa resta abitazione principale: si perde dall’anno successivo a quello in cui lasci la casa. Fanno eccezione il trasferimento per motivi di lavoro (anche se nel frattempo la casa viene data in affitto) e il ricovero permanente in una casa di riposo o in una struttura sanitaria, purché in questo caso l’immobile non venga affittato. Per le altre agevolazioni legate all’acquisto, come le imposte ridotte, guarda il bonus prima casa e, se hai meno di 36 anni, il bonus prima casa under 36.

Casa da ristrutturare, affittata o comprata all’asta

Se compri una casa su cui fai lavori di ristrutturazione edilizia con il relativo titolo abilitativo rilasciato dal Comune, hai due anni dall’acquisto per andarci a vivere, e la detrazione parte da quando la casa diventa la tua abitazione principale. Se la casa è affittata quando la compri, la detrazione spetta dalla prima rata se entro tre mesi dall’acquisto notifichi all’inquilino l’intimazione di sfratto per finita locazione e se ci vai a vivere entro un anno dal rilascio. Regole simili valgono per la casa comprata all’asta.

Quanto recuperi: il limite di 4.000 € e gli esempi

Il calcolo è semplice: interessi pagati nell’anno (fino a 4.000 €) per 19%. Lo sconto massimo è quindi di 760 € all’anno. A differenza di altre spese, per gli interessi del mutuo prima casa la detrazione non si riduce per chi supera 120.000 € di reddito: spetta per intero qualunque sia il reddito complessivo, salvo il nuovo tetto per i redditi alti sui mutui firmati dal 2025, spiegato più avanti.

La tabella mostra alcuni casi con un mutuo intestato a una sola persona:

Ricorda che la cifra è IRPEF in meno da pagare: se nell’anno la tua imposta è più bassa della detrazione, la parte che avanza non ti viene rimborsata.

Mutuo cointestato: come si divide il limite

Per i mutui stipulati dal 1993, il limite di 4.000 € vale per il mutuo nel suo complesso, non per ogni intestatario. Se il mutuo è cointestato, il limite si divide tra gli intestatari in parti uguali o secondo le percentuali indicate nel contratto. Con due intestatari al 50%, ognuno detrae il 19% della propria quota di interessi, calcolato su massimo 2.000 €: al massimo 380 € a testa. La divisione vale anche se uno dei due non ha i requisiti, per esempio perché la casa è l’abitazione principale solo dell’altro.

C’è una sola eccezione: se il mutuo è cointestato con il coniuge fiscalmente a carico, il coniuge che paga tutto può detrarre anche la quota dell’altro, fino a 4.000 € in totale. Quando un familiare è a carico lo trovi spiegato nella guida ai familiari a carico.

Quali spese del mutuo si detraggono e quali no

Oltre agli interessi veri e propri, rientrano nel limite di 4.000 € anche gli oneri accessori necessari per ottenere il mutuo. La guida dell’Agenzia delle Entrate indica, per esempio:

• l’onorario del notaio per il contratto di mutuo e le spese che il notaio anticipa per tuo conto, come l’iscrizione e la cancellazione dell’ipoteca;
• le spese di istruttoria e di perizia tecnica;
• la commissione della banca per l’intermediazione;
• l’imposta sostitutiva sul capitale prestato;
• la penale per l’estinzione anticipata del mutuo;
• le maggiori somme pagate per le variazioni del cambio, nei mutui in valuta estera.

Restano invece fuori dalla detrazione:

• l’assicurazione sull’immobile;
• l’onorario del notaio per il rogito di compravendita;
• l’imposta di registro, l’IVA e le imposte ipotecarie e catastali legate all’acquisto della casa;
• le spese di incasso delle rate.

Gli interessi si detraggono solo per la parte rimasta davvero a tuo carico. Se il datore di lavoro ti rimborsa gli interessi del mutuo prima casa come benefit aziendale, quella parte non si può detrarre: trovi come funzionano questi rimborsi aziendali nella guida al bonus bollette in busta paga, che spiega i fringe benefit. Allo stesso modo, se ricevi un contributo pubblico in conto interessi, detrai solo la differenza tra interessi pagati e contributo.

Mutuo più alto del prezzo della casa: il calcolo in proporzione

Quando il capitale del mutuo supera il costo di acquisto dell’immobile (prezzo del rogito più notaio e altri oneri accessori documentati), la detrazione spetta solo sulla quota di interessi che corrisponde al costo della casa. La formula è: (costo di acquisto più oneri accessori) per interessi pagati, diviso il capitale del mutuo.

Un esempio tratto dalla guida dell’Agenzia delle Entrate: casa pagata 100.000 € secondo l’atto, mutuo di 150.000 €, interessi pagati nell’anno 3.000 €. La percentuale detraibile è il 66,67%, quindi gli interessi su cui calcolare il 19% scendono a 2.000 €. Se nel costo entrano anche 10.200 € di oneri accessori, la percentuale sale al 73,47% e gli interessi detraibili diventano 2.204 €. La percentuale si applica per tutta la durata del mutuo.

Surroga, rinegoziazione, separazione ed eredità

Cambiare banca, rinegoziare le condizioni o riorganizzare il mutuo dopo una separazione o un lutto sono situazioni frequenti. Ecco cosa succede alla detrazione in ciascun caso.

Surroga e rinegoziazione

Se estingui il vecchio mutuo e ne apri uno nuovo, anche con un’altra banca, oppure usi la surroga (la cosiddetta portabilità), la detrazione continua. Però spetta solo sugli interessi che corrispondono alla quota di capitale ancora da restituire sul vecchio mutuo, più le spese per chiuderlo e aprire il nuovo. Se il nuovo mutuo è più alto, la parte in più non dà diritto alla detrazione. La stessa regola vale per la rinegoziazione con la stessa banca.

Separazione

Dopo una separazione, il coniuge che diventa unico proprietario e si fa carico di tutte le rate può detrarre l’intero importo, anche se il contratto resta cointestato, a patto che l’accollo sia fatto con atto pubblico o scrittura privata autenticata e che le quietanze attestino che è lui a sostenere l’intero onere. Se sei un genitore separato, può interessarti anche il bonus genitori separati.

Eredità: se muore l’intestatario

In caso di morte dell’intestatario, la detrazione passa agli eredi, compreso il coniuge superstite cointestatario, purché regolarizzino l’accollo del mutuo con la banca.

Mutuo per costruire o ristrutturare la prima casa

Se il mutuo ipotecario serve a costruire la casa in cui andrai a vivere, o a fare una ristrutturazione edilizia importante, c’è una detrazione diversa: sempre del 19%, ma calcolata su un massimo di 2.582,28 € di interessi, cioè fino a 490,63 € di sconto. Le condizioni principali sono queste:

• il mutuo va firmato nei sei mesi prima o nei diciotto mesi dopo l’inizio dei lavori;
• la casa deve diventare abitazione principale entro sei mesi dalla fine dei lavori;
• il mutuo deve essere intestato a chi avrà la casa in proprietà o con un altro diritto reale.

A differenza del mutuo per l’acquisto, qui il coniuge non può detrarre la quota del coniuge a carico. Per le spese dei lavori veri e propri esistono agevolazioni separate: leggi le guide al bonus ristrutturazione e al bonus mobili ed elettrodomestici.

Come indicare gli interessi nel 730 e quali documenti conservare

Gli interessi del mutuo per l’acquisto della prima casa vanno nel rigo E7 del modello 730, con un codice che dipende da quando hai firmato il mutuo:

• codice 7 per i mutui stipulati fino al 31 dicembre 2021;
• codice 48 per quelli stipulati dal 1° gennaio 2022 al 31 dicembre 2024;
• codice 57 per quelli stipulati dal 1° gennaio 2025.

In caso di surroga, accollo o rinegoziazione, la data da considerare è quella del nuovo contratto. La data conta anche per il trattamento integrativo di chi ha un reddito tra 15.001 € e 28.000 €: solo gli interessi dei mutui stipulati fino al 31 dicembre 2021 (codice 7) rientrano tra le detrazioni che possono farlo scattare, quelli con codice 48 o 57 no. Se usi il 730 precompilato, gli interessi sono di solito già inseriti grazie ai dati trasmessi dalle banche: accedi con SPID, CIE o CNS dal portale della dichiarazione precompilata e controlla che l’importo corrisponda alla certificazione della banca. Se sei un lavoratore dipendente, gli interessi pagati tramite il datore di lavoro compaiono anche nella Certificazione Unica. Chi non usa il 730 li indica nel modello Redditi Persone Fisiche.

Per i redditi del 2025, il 730 si presenta entro il 30 settembre 2026. Tieni da parte questi documenti, che il CAF o il professionista ti chiederanno e che servono in caso di controllo:

• quietanze delle rate o certificazione annuale della banca con gli interessi pagati, oppure l’estratto conto;
• contratto di mutuo, da cui deve risultare che serve per comprare l’abitazione principale;
• atto di acquisto della casa, per verificare le date e il prezzo;
• fatture degli oneri accessori (notaio, perizia, istruttoria);
• autocertificazione che la casa è abitazione principale nei tempi previsti; se il contratto non dice a cosa serve il mutuo, l’autocertificazione deve indicarlo.

Reddito alto e mutui nuovi: cosa cambia

Dall’anno d’imposta 2025 c’è un tetto complessivo alle detrazioni per chi ha un reddito superiore a 75.000 €, calcolato in base al reddito e al numero di figli a carico. Per gli interessi del mutuo il tetto riguarda solo i contratti firmati dal 1° gennaio 2025: per i mutui stipulati entro il 31 dicembre 2024 la detrazione non subisce alcuna riduzione.

Se hai comprato casa di recente, vale la pena controllare anche le altre voci che alleggeriscono le tasse di chi ha una casa e una famiglia: le spese mediche detraibili, le spese scolastiche detraibili e l’esenzione IMU sulla prima casa. Per una panoramica di tutte le voci che riducono l’IRPEF, leggi la guida su come pagare meno tasse con il 730.