Devi pagare l’IMU sulla casa in cui vivi? Nella maggior parte dei casi no: l’abitazione principale è esente, a patto che tu ci abbia la residenza e ci viva davvero. Le eccezioni sono le case di lusso e alcune situazioni particolari. Ecco quando non si paga, quando invece sì e quali riduzioni puoi ottenere, tra le agevolazioni per la casa.

L’IMU (imposta municipale propria) è la tassa che i proprietari di immobili pagano al Comune. Per la casa in cui abiti la regola è favorevole: l’IMU sulla prima casa non si paga, salvo che l’immobile sia accatastato come abitazione di lusso, cioè nelle categorie A/1, A/8 o A/9.

In breve: se vivi e hai la residenza nella casa di tua proprietà, e non è una villa, un castello o una casa signorile, non devi versare nulla, e l’esenzione copre anche garage e cantina entro certi limiti. Se invece hai dato una casa in comodato gratuito a tuo figlio, se la affitti a canone concordato o se sei un pensionato che vive all’estero, puoi avere diritto a uno sconto. Questa guida è aggiornata a settembre 2026.

IMU prima casa: quando non si paga

Prima di tutto un chiarimento che evita molti errori: per l’IMU la legge non parla di “prima casa”, ma di abitazione principale. Non conta quale casa hai comprato per prima né se hai usato le agevolazioni prima casa al momento dell’acquisto: conta dove vivi.

È abitazione principale l’unica unità immobiliare, iscritta o iscrivibile in catasto come unità a sé, in cui il proprietario ha la residenza anagrafica e dimora abitualmente. Sono necessarie entrambe le condizioni: la residenza sulla carta e la vita di tutti i giorni in quella casa.

L’esenzione vale per chi è soggetto passivo dell’imposta, cioè il proprietario o chi ha sulla casa un diritto reale come l’usufrutto, l’uso o il diritto di abitazione. Chi vive in affitto non paga l’IMU: la paga, se dovuta, il proprietario. Se cerchi un aiuto per pagare il canone, leggi la guida al bonus affitto.

Garage, cantina e soffitta: le pertinenze esenti

L’esenzione si estende alle pertinenze dell’abitazione principale, ma con un limite: al massimo una per ciascuna categoria catastale tra queste tre.

Il limite vale anche se la pertinenza è accatastata insieme all’abitazione. Se hai due garage (due C/6), uno è esente e l’altro paga l’IMU come un normale immobile.

Quando l’IMU sulla prima casa si paga: le case di lusso

L’esenzione non vale per le abitazioni principali accatastate come A/1 (abitazioni signorili), A/8 (ville) e A/9 (castelli e palazzi di pregio). La categoria la trovi nella visura catastale o nell’atto di acquisto.

Per queste case l’aliquota di base è lo 0,5%. Il Comune può alzarla di 0,1 punti, quindi fino allo 0,6%, oppure ridurla fino ad azzerarla. In più spetta una detrazione di 200 € all’anno, rapportata ai mesi in cui la casa è stata la tua abitazione principale.

Se la casa è di più persone che ci vivono, la detrazione spetta a ciascuno in proporzione alla propria quota, non in parti uguali.

Come si calcola: un esempio

La base su cui si calcola l’IMU parte dalla rendita catastale, che si rivaluta del 5% e si moltiplica per 160 (è il coefficiente delle abitazioni e delle loro pertinenze). Prendiamo una villa A/8 con rendita catastale di 1.000 €, all’aliquota di base:

È un esempio: il conto vero dipende dall’aliquota decisa dal tuo Comune, che la pubblica nella propria delibera IMU.

Residenza e dimora: i casi che creano più dubbi

La regola “residenza più dimora abituale” sembra semplice, ma nella vita reale le situazioni sono tante. Ecco le più frequenti.

Coniugi con due residenze diverse

Fino al 2022 la legge guardava anche alla residenza del nucleo familiare: se marito e moglie avevano residenze diverse, l’esenzione spettava su una sola casa. Con una sentenza del 2022 la Corte costituzionale ha dichiarato illegittimo questo riferimento, e anche la regola che obbligava i coniugi a scegliere un solo immobile esente.

Oggi quindi conta solo il singolo proprietario: ciascun coniuge può avere l’esenzione sulla casa in cui ha la residenza e vive davvero, anche se l’altro risiede in un’altra casa, nello stesso Comune o in un altro. Deve però trattarsi di una dimora effettiva: il Comune può verificare in sede di controllo che tu abiti davvero lì.

Prima casa senza residenza

Se sei proprietario di una sola casa ma hai la residenza altrove (per esempio vivi in affitto in un’altra città per lavoro), quella casa non è abitazione principale e paga l’IMU come un altro immobile. Vale anche il contrario: avere la residenza in una casa in cui non vivi non basta per l’esenzione.

Fa eccezione il personale di Forze armate, Forze di polizia, Vigili del fuoco e della carriera prefettizia: per un solo immobile posseduto e non affittato l’esenzione vale anche senza residenza e dimora.

Comproprietari che non ci vivono

Se la casa è di più persone e ci abita solo una, l’esenzione riguarda solo la sua quota. Gli altri comproprietari pagano l’IMU sulla propria quota come per una seconda casa. È una situazione tipica dopo un’eredità tra fratelli.

Le case equiparate all’abitazione principale

La legge considera abitazione principale, e quindi esenti, anche alcuni immobili in cui il proprietario non vive nel senso classico:

• la casa familiare assegnata dal giudice al genitore affidatario dei figli, dopo una separazione o la fine di una convivenza: ai fini dell’IMU la paga, se dovuta, il genitore assegnatario, non il proprietario;
• le abitazioni delle cooperative edilizie a proprietà indivisa in cui vivono i soci assegnatari, comprese quelle destinate agli studenti universitari soci anche senza residenza;
• gli alloggi sociali, quando sono effettivamente adibiti ad abitazione principale;
• l’unico immobile del personale di Forze armate e di polizia, come visto sopra.

Se ti sei separato e hai cambiato casa, ricorda che per molte misure di sostegno serve un ISEE aggiornato alla nuova situazione.

Anziani e disabili ricoverati

Se un anziano o una persona con disabilità si trasferisce stabilmente in una RSA o in un istituto di cura e ci prende la residenza, la sua casa non sarebbe più abitazione principale. Il Comune può decidere di equipararla comunque, a condizione che non sia affittata e per una sola unità. È una scelta del singolo Comune: controlla il regolamento IMU del tuo. Per chi è ricoverato possono servire anche l’ISEE socio sanitario e l’indennità di accompagnamento.

Riduzioni IMU: comodato ai figli, canone concordato e pensionati esteri

Se la casa non è la tua abitazione principale, di norma paghi l’IMU piena. Ci sono però tre casi in cui la legge prevede uno sconto consistente.

Casa in comodato gratuito ai figli o ai genitori: base ridotta del 50%

Se presti gratuitamente una casa a un figlio o a un genitore (parenti in linea retta di primo grado) che ci vive come abitazione principale, la base imponibile si riduce del 50%. Servono però tutte queste condizioni:

• il contratto di comodato deve essere registrato;
• tu che dai la casa devi possedere un solo immobile in Italia, oppure, oltre a quello, la tua abitazione principale nello stesso Comune;
• devi avere residenza e dimora nello stesso Comune in cui si trova la casa data in comodato;
• nessuna delle due case può essere di categoria A/1, A/8 o A/9.

In caso di morte del figlio che ha ricevuto la casa, il beneficio si estende al suo coniuge, se sono presenti figli minori.

Un esempio: una casa A/2 con rendita di 600 € data al figlio ha una base di 100.800 € (600 € x 1,05 x 160), che con il comodato scende a 50.400 €. All’aliquota di base per gli altri immobili, lo 0,86%, l’IMU annua è di 433,44 € invece di 866,88 €. Il Comune può però fissare un’aliquota diversa, fino all’1,06% o più bassa.

Casa affittata a canone concordato: imposta al 75%

Se affitti una casa con un contratto a canone concordato, cioè con il canone calcolato secondo gli accordi territoriali tra associazioni di proprietari e inquilini, l’IMU si calcola con l’aliquota del Comune ridotta al 75%. In pratica paghi un quarto in meno.

Pensionati residenti all’estero: IMU al 50%

Se vivi all’estero e ricevi una pensione maturata in regime di convenzione internazionale con l’Italia, paghi l’IMU a metà su una sola casa in Italia, a queste condizioni:

• la casa deve essere a uso abitativo e la devi possedere in proprietà o usufrutto;
• non deve essere affittata né data in comodato;
• devi risiedere proprio nello Stato estero che ti versa la pensione, e quella pensione deve nascere dalla somma dei contributi versati in Italia e di quelli versati in quello Stato convenzionato (la cosiddetta totalizzazione): non basta vivere in un Paese estero qualsiasi, e non basta nemmeno una pensione maturata solo all’estero, senza alcun contributo versato in Italia.

La riduzione al 50% vale dal 2021. Solo per il 2022 lo sconto era stato più alto, con IMU dovuta al 37,5%; dal 2023 si è tornati al 50%, che vale anche nel 2026.

Scadenze IMU e come si paga

Se devi pagare l’IMU, perché hai una casa di lusso o un immobile che non è la tua abitazione principale, i versamenti sono due:

Puoi pagare con il modello F24, anche dall’home banking, con il bollettino postale dedicato oppure con pagoPA. Il calcolo spetta a te: se hai dubbi, puoi rivolgerti all’ufficio tributi del Comune o a un CAF.

La dichiarazione IMU

La dichiarazione IMU si presenta entro il 30 giugno dell’anno successivo a quello in cui hai iniziato a possedere l’immobile o in cui sono cambiati dati rilevanti per l’imposta, e oggi va inviata solo in via telematica. In alcuni casi la legge la chiede sempre per dimostrare i requisiti, per esempio per l’immobile del personale di Forze armate e di polizia e per gli alloggi sociali. Per il comodato o la casa assegnata dal giudice, chiedi all’ufficio tributi del tuo Comune se nel tuo caso serve.

Altre agevolazioni per chi possiede una casa

Oltre all’esenzione IMU, chi è proprietario della casa in cui vive può ridurre altre spese:

• per i lavori, le detrazioni del bonus ristrutturazioni e dell’ecobonus, e per i nuovi arredi il bonus mobili ed elettrodomestici;
• per chi compra casa prima dei 36 anni, le agevolazioni del bonus prima casa under 36;
• per luce e gas, il bonus sociale bollette, legato all’ISEE;
• per il riscaldamento e le pompe di calore, il Conto Termico.

Molte di queste detrazioni passano dalla dichiarazione con il modello 730. Se sei in pensione e hai un reddito basso, leggi anche le guide alle pensioni minime e all’assegno sociale.