Il mutuo Consap è un normale mutuo per la prima casa in cui lo Stato fa da garante alla banca: con il Fondo di garanzia copre almeno il 50% della quota capitale del prestito, e in alcuni casi fino al 90%. Tra le agevolazioni per la casa, può aiutarti soprattutto se non hai grandi risparmi da versare come anticipo. Ecco chi può chiederlo nel 2026, quanto copre la garanzia e come fare domanda.

Con la garanzia pubblica del Fondo, se non riesci a pagare le rate una parte del debito la copre lo Stato: per la banca il rischio è più basso, e per te può diventare più facile ottenere il mutuo anche con un anticipo ridotto.

Attenzione però: dal 1° gennaio 2025 il Fondo non è più aperto a tutti, ma solo ad alcune categorie di persone, come i giovani sotto i 36 anni, le giovani coppie e le famiglie numerose. Questa guida è aggiornata a ottobre 2026.

Mutuo Consap: cos’è il Fondo di garanzia per la prima casa

Il Fondo di garanzia per la prima casa è un fondo pubblico istituito presso il Ministero dell’Economia e delle Finanze e gestito da Consap. Consap, il gestore del Fondo, esamina le domande trasmesse dalle banche: per questo si parla comunemente di “mutuo Consap”.

Il Fondo non ti presta soldi e non ti regala nulla: garantisce il mutuo che ti concede la banca. In pratica, se un giorno non riesci più a pagare, il Fondo rimborsa alla banca una parte di quanto le devi. La garanzia copre una percentuale della quota capitale del mutuo (non gli interessi) e resta valida per tutta la durata del finanziamento.

Per accedere servono tre cose: rientrare in una delle categorie ammesse, comprare un immobile che abbia le caratteristiche richieste e rivolgerti a una banca che aderisce al Fondo. Le vediamo una per una.

Chi può chiedere il mutuo Consap nel 2026

Dal 2025 il Fondo è riservato solo a queste categorie:

• giovani coppie, sposate o conviventi da almeno due anni, in cui almeno uno dei due non ha ancora compiuto 36 anni;
• famiglie monogenitoriali con figli minorenni, cioè un solo genitore che vive con i figli;
• chi vive in affitto in un alloggio IACP, cioè nelle case popolari degli Istituti autonomi per le case popolari;
• giovani che non hanno ancora compiuto 36 anni, anche se single;
• famiglie numerose con almeno tre figli sotto i 21 anni, entro i limiti di ISEE che trovi qui sotto;
• dal 3 agosto 2026, le persone con disabilità permanente grave e chi vive da almeno due anni con un figlio, una figlia, un fratello o una sorella con disabilità permanente.

Per le giovani coppie, le famiglie monogenitoriali, i giovani under 36 e gli inquilini delle case popolari non c’è un limite di ISEE per avere la garanzia di base del 50%. L’ISEE conta invece per la garanzia più alta (fino all’80%) e, per le famiglie numerose, anche per entrare nel Fondo.

Famiglie numerose: i limiti di ISEE

Le famiglie con almeno tre figli di età inferiore a 21 anni possono accedere al Fondo se hanno un ISEE fino a 40.000 € con tre figli, fino a 45.000 € con quattro figli e fino a 50.000 € con cinque o più figli. Se non hai un ISEE in corso di validità, devi presentare la DSU, anche online con l’ISEE precompilato dell’INPS. Per le altre misure dedicate ai nuclei con tanti figli, vedi anche l’Assegno Unico Universale.

Persone con disabilità: la novità di agosto 2026

Dal 3 agosto 2026 il Fondo è aperto anche alle persone con una disabilità permanente grave, quella riconosciuta dalla Legge 104 con connotazione di gravità, e ai componenti di un nucleo che da almeno due anni vive con un figlio, una figlia, un fratello o una sorella in questa situazione. Per loro la garanzia è del 50% e può salire all’80% con un ISEE fino a 40.000 €. Per gli altri aiuti dedicati, leggi la guida alle agevolazioni fiscali per le persone con disabilità.

Requisiti della casa e del mutuo

Oltre a rientrare in una categoria ammessa, devi rispettare alcune condizioni sulla casa e sul finanziamento:

• il mutuo non può superare 250.000 €;
• la casa deve trovarsi in Italia e diventare la tua abitazione principale, e questo va dichiarato sia nell’atto di compravendita sia nel contratto di mutuo;
• non deve essere un immobile di lusso: sono escluse le categorie catastali A/1 (abitazioni signorili), A/8 (ville) e A/9 (castelli e palazzi di pregio), oltre alle case con le caratteristiche di lusso fissate dalla legge;
• alla data della domanda non devi essere proprietario di altre abitazioni, nemmeno all’estero.

Sul divieto di possedere altre abitazioni c’è un’eccezione: puoi chiedere la garanzia anche se possiedi un’abitazione ricevuta in eredità (anche insieme ad altri eredi), purché sia data in uso gratuito a genitori o fratelli.

Per cosa puoi usare il mutuo

Il mutuo garantito serve per comprare casa. Sono ammessi anche l’acquisto insieme a lavori di ristrutturazione che migliorano l’efficienza energetica e l’acquisto con accollo di una quota del mutuo del costruttore. Non basta invece un mutuo solo per ristrutturare una casa che hai già: in quel caso guarda il bonus ristrutturazioni o l’ecobonus.

Quanto copre la garanzia: dal 50% al 90%

La garanzia di base è pari al 50% della quota capitale del mutuo. Può salire se chiedi un mutuo che supera l’80% del prezzo della casa (compresi gli oneri accessori) e hai un ISEE basso:

Le garanzie più alte, all’80%, 85% e 90%, valgono per le domande presentate entro il 31 dicembre 2027. Per le persone con disabilità e i loro familiari conviventi vale quanto visto sopra: 50%, oppure fino all’80% con ISEE fino a 40.000 €.

Mutuo al 100%: è possibile?

Con il Fondo puoi chiedere un mutuo che supera l’80% del prezzo, ma non è automatico: la garanzia riduce il rischio per la banca, che però valuta comunque la tua capacità di rimborso e decide se e quanto prestarti. Nel finanziamento possono rientrare anche spese come istruttoria, perizia, notaio e imposte, purché il totale resti entro il valore di perizia della casa.

Come fare domanda per il mutuo Consap

La domanda non si invia a Consap: si presenta alla banca, insieme alla richiesta di mutuo. Ecco i passaggi:

1. Scegli una banca aderente: non tutte partecipano al Fondo. L’elenco aggiornato delle banche e degli intermediari aderenti è pubblicato sul sito di Consap.
2. Compila il modulo ufficiale di Consap: le domande presentate su moduli diversi non vengono prese in considerazione. Le famiglie numerose hanno un modulo dedicato.
3. Allega i documenti: un documento d’identità valido e, se sei un cittadino straniero, il passaporto con il permesso di soggiorno. Per le famiglie numerose serve anche l’attestazione ISEE. Per dimostrare la convivenza basta un’autocertificazione.
4. Consegna tutto alla banca, che invia la domanda a Consap.
5. Attendi l’esito: Consap lo comunica alla banca entro 20 giorni.

Oltre all’ipoteca sulla casa, le banche che aderiscono si impegnano a non chiederti altre garanzie, salvo quelle assicurative. Possono invece chiederti una polizza assicurativa, nei limiti previsti dalla normativa: per questo confronta bene i costi del mutuo e le spese di istruttoria prima di firmare.

Se non riesci a pagare le rate

La garanzia protegge la banca, non cancella il tuo debito. Se smetti di pagare, il Fondo versa alla banca l’importo dovuto, entro i limiti della garanzia. Dopo, però, sei tu a dover restituire allo Stato quanto ha pagato al tuo posto, più gli interessi al tasso legale, calcolati dal giorno del pagamento, e le spese sostenute per il recupero. Il recupero può avvenire anche tramite iscrizione a ruolo, la procedura di riscossione coattiva.

Se ti trovi in difficoltà con le rate, parlane subito con la banca, prima di accumulare ritardi.

Mutuo Consap e altre agevolazioni per chi compra casa

La garanzia del Fondo si affianca agli altri aiuti per l’acquisto della prima casa. Ecco come si incastrano.

Le agevolazioni fiscali under 36 sono finite

Le agevolazioni fiscali “prima casa under 36” (esenzione dalle imposte di registro, ipotecaria e catastale, credito d’imposta pari all’IVA ed esenzione dall’imposta sostitutiva sul mutuo) valevano per gli atti firmati fino al 31 dicembre 2023, o fino al 31 dicembre 2024 se il preliminare era stato firmato e registrato entro il 2023. Oggi non valgono più per i nuovi acquisti: trovi tutti i dettagli nella guida al bonus prima casa under 36. Il Fondo Consap, invece, resta aperto agli under 36. Restano valide anche le agevolazioni ordinarie del bonus prima casa (imposte ridotte sull’atto di acquisto), che spettano a chi rispetta i requisiti previsti per la prima casa.

La detrazione degli interessi del mutuo

Gli interessi del mutuo per l’abitazione principale si detraggono dall’IRPEF nella misura del 19%, su un massimo di 4.000 € di interessi all’anno, se compri casa nell’anno precedente o successivo alla firma del mutuo. La detrazione è ridotta se hai un reddito complessivo superiore a 75.000 € e hai stipulato il mutuo dal 2025. La trovi spiegata nella guida agli interessi passivi del mutuo e si chiede con il modello 730.

Dopo l’acquisto

Sulla casa in cui vivi, se non è di lusso, di solito non paghi l’IMU: leggi la guida all’IMU prima casa. Per l’arredamento, dai un’occhiata alla guida al bonus mobili ed elettrodomestici.