Quando si sottoscrive un contratto di affitto, sono molti i termini e i concetti da conoscere. Tra questi vi è il deposito cauzionale, una somma di denaro che l’inquilino versa al proprietario a titolo di garanzia. In questo articolo de Il Mio Bonus ti presentiamo tutto quello che devi sul pagamento del deposito, sulla sua restituzione e quali sono gli obblighi normativi nel 2023.
Che cos’è il deposito cauzionale?
Esso, infatti, funge da garanzia contro eventuali danni arrecati dall’inquilino, tutelando così il proprietario. Quest’ultimo potrebbe trovarsi a fine contratto, per esempio, con ingenti spese da sostenere qualora l’inquilino avesse causato danni all’immobile.
Dal punto di vista normativo, il deposito cauzionale è regolato dall’art. 11 della legge 392/78 (la cosiddetta Legge dell’equo canone). Quest’ultimo stabilisce che il deposito non può avere un importo che superi le tre mensilità del canone ed è produttivo di interessi al tasso legale (da restituire ogni anno).
A cosa serve la cauzione?
Il deposito cauzionale viene versato all’inizio del contratto d’affitto e ha validità per tutta la sua durata. Durante questo periodo, infatti, funge da garanzia nei confronti del proprietario dell’immobile, in caso di inadempimenti dell’inquilino.
La cauzione viene utilizzata, per esempio, in caso di:
- danni arrecati dal conduttore all’immobile;
- mancano pagamento di una o più mensilità del canone di affitto.
Qualora si verifichi uno di questi scenari, il proprietario viene tutelato economicamente dal deposito cauzionale, previa specifica pronuncia giudiziale.
A quanto ammonta il deposito cauzionale?
L’ammontare del deposito viene determinato dal canone di locazione indicato nel contratto registrato. In particolare, esso non può superare le tre mensilità del canone e deve essere indicato nel contratto di locazione.
Inoltre, la cauzione produce interessi legali, che il proprietario è tenuto a versare al conduttore alla fine di ogni anno o in un’unica soluzione, alla fine del rapporto.
Differenza tra deposito cauzionale e caparra
Nonostante i due termini vengano spesso usati come sinonimi, deposito cauzionale e caparra hanno due significati diversi. Infatti, ciò che spesso succede è che viene usato il termine “caparra” per riferirsi al versamento del deposito cauzionale.
Se la caparra ha la funzione di tutelare il proprietario contro eventuali danni causati all’immobile dall’inquilino, la caparra ha una funzione diversa.
Pertanto, una volta stipulato il contratto di locazione, la somma versata come caparra deve essere restituita all’inquilino. In alternativa, le due parti possono accordarsi affinché tale somma venga trasformata come parte della cauzione o della prima mensilità di affitto.
Come versare il deposito cauzionale?
Il versamento della cauzione ha luogo contestualmente alla stipula del contratto, nonché alla consegna dell’immobile, e può avvenire in tre modi diversi:
- contanti o assegno;
- bonifico bancario intestato al proprietario dell’immobile;
- garanzia fideiussoria, che può essere assicurativa o bancaria.
È buona norma, per tutelare entrambe le parti (proprietario e conduttore), allegare al contratto un verbale di consegna. In questo occorre indicare le condizioni iniziali dell’immobile e l’importo del deposito.
Inoltre, il versamento della cauzione non è soggetta al pagamento dell’imposta di registro.
Restituzione del deposito cauzionale
Se durante tutta la durata del contratto di locazione, l’inquilino ha mantenuto in buono stato l’immobile e ha sempre pagato il canone mensile, alla fine del rapporto il proprietario deve procedere con la restituzione della cauzione.
In caso di danni riscontrati nell’immobile causati dal conduttore, il proprietario deve procedere con una domanda giudiziale. Infatti, senza aver richiesto un accertamento del giudice, il proprietario non può trattenere la cauzione. In questo caso, infatti, l’inquilino può agire giudizialmente per recuperare la somma.
Pertanto, solo dopo che il giudice accerta l’esistenza di danni all’immobile e che questi sono imputabili all’inquilino, allora il proprietario potrà tenersi una parte o la totalità del deposito cauzionale. Questa cifra, chiaramente, viene decisa dal giudice.
Deposito cauzionale: entro quando va restituito?
Se non ci sono danni all’immobile, vi è l’obbligo di restituzione del deposito cauzionale al momento della riconsegna dell’immobile da parte del conduttore.
In caso di mancata restituzione, l’inquilino ha 10 anni di tempo per richiedere la riconsegna del deposito cauzionale, trascorsi i quali il suo diritto decade. Invece, il termine per la restituzione degli interessi è di 5 anni.
Compensazione dei canoni con il deposito cauzionale
In prossimità della scadenza del contratto di locazione, una situazione che si verifica spesso è quella dove l’inquilino smette di pagare il canone e chiede al proprietario di usare il deposito versato come compensazione.
Infatti, il proprietario è tenuto a restituire il deposito cauzionale alla fine del rapporto. Qualora vi siano pagamenti insoluti, deve rivolgersi a un giudice.
Tuttavia, vi sono due casi in cui è possibile la compensazione del deposito con i canoni di affitto, ovvero:
- se è prevista all’interno del contratto di locazione;
- quando è autorizzata da un giudice.
Deposito cauzionale luce e gas
Il deposito cauzionale non viene utilizzato solo nell’ambito dei contratti di locazione. Infatti, la cauzione viene richiesta anche per le utenze domestiche, quando si stipula un contratto di luce o gas.
In questo caso, la cauzione funge da garanzia del regolare pagamento delle fatture emesse dal fornitore, per tutelare il provider da eventuali morosità.
Questo deposito cauzionale è regolato dall’Autoritá di Regolazione per l’Energia Reti e Ambienti (ARERA) e viene definito nel seguente modo:
- per l’utenza della luce, la somma dipende dai kW di potenza scelta da contratto;
- per l’utenza del gas, si calcola in relazione ai metri cubi per anno.
Questa cauzione viene addebitata dai fornitori (come Enel o Eni) in concomitanza della prima bolletta e viene restituita nei seguenti casi:
- cambio di fornitore;
- disdetta del contratto;
- voltura per un nuovo inquilino.
